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柔州下半年更亮眼

2020-07-17


依斯干达特区去年有好几项发展计划及交通建设建竣及启用,带动柔州经济,也推动新山的房产市场。

在第13届大选尘埃落定后,业界和分析员都看好柔佛房市下半年会继续发光发热。


大选落幕股市上扬 柔房产急起直追

去年下半年,受到第13届大选迟迟未宣布的影响,柔州房产购兴受到影响,交投放缓。

房产顾问公司WTW形容柔佛去年的房地产市场中规中矩,但展望今年,下半年将会发力直追。

2012年的产业报告及财政部提供的2012年产业报告书,都显示了柔州产业发展表现中等,并期待2013年获得更亮眼的成绩。

由于上半年受到大选的影响,许多人都保持着观望态度,令今年首季度的房产交易市场放缓。


教育城引关注

如今,大选结果已成定局,股市也上扬,相信房产交易量将在下半年开始蓬勃发展。

根据WTW产业顾问公司报告指出,2012年是马来西亚依斯干达特区发展计划的转折点,一些大型计划陆续竣工,值得关注的新发展包括进驻努沙再也教育城的大学如莱佛士大学分校、马可波罗学院分院、南安普敦大学分校、乐高乐园、公主港主题乐园、玛迪尼广场及位于武吉英达的格拉纳达酒店(Granada hotel)。

大型投资陆续落实

新山获得几项大型的承诺投资,包括中国碧桂园(Country Garden)以9亿令吉购买金海湾50英亩的沿海商业土地作为综合发展。

此外,马友乃德集团及新加坡腾飞置地联营发展综合科技园,以2亿5000万令吉购买努沙再也门户(Gerbang nusajaya)519英亩土地发展。

另一方面,双威城(Sunway City)及国库控股在玛迪尼779英亩的租赁地契联营发展健康度假村;马友乃德置地和狮城Fastrack autosports联营购买270英亩土地发展赛车城;怡保花园机构(IGB)和SeliaPantai私人有限公司购置地不老大道的36英亩地段做综合大型商场计划。

大道新桥推高屋价

商场耸立及交通便利,成为推高房价和租金的最大推动力。

WTW报告指出,东部疏散大道及百万镇第二大桥建竣后,推高了百万镇及至达城的住宅产业价格,涨幅介于3.1%至9.7%。

百万镇的店屋价格涨幅较大,三层楼店屋售价增长了26.6%,达84万令吉,四层楼店屋价格则增长28%,转售价可从94万8000令吉至145万令吉。

另外,彩虹花园的店屋价格也一样增长14.8%。

滨海大道启用后也令西北区的房价增长,顺和花园的单层排屋及双层排屋也分别增加了2.2%和14.9%,分别是17万令吉至23万7000令吉,及35万令吉至38万3000令吉。

柔州下半年更亮眼

毗邻马新第二通道屋价飙升

亿成镇、奥汀苑、实达英达花园、丽宁镇等地区的屋价,去年都有亮眼表现。

当中,靠近马新第二通道的浩然山庄,较受新加坡人的喜爱。

这里的双层排屋价格介于49万令吉至55万令吉,两层半毗连式房屋售价则节约80万令吉至81万令吉。

在新山,价格最贵的单层排屋,是与KSL综合城及假日广场毗邻的世纪花园。

毗邻商场住宅涨9.6%

WTW报告指出,该区的需求较高,产业价介于25万令吉至27万令吉之间,去年增长9.6%。

新山地区的房屋租金,因许多在新加坡工作的新加坡人和大马人大批入住,因此推高了租金价格。

新山地区的租金回酬率约2.9%至8.4%,最高回酬率的则是金葩高原花园及达利亚花园的廉价屋。

靠近新山市区的花园如美乐花园、大丰花园、龙园和大马花园双层排屋的租金介于每月800至1000令吉;靠近新的州政府中心的柏伶花园,租金也增长11.8%,租金从800令吉至900令吉。

柔州下半年更亮眼

公寓热卖身价倍增

高楼住宅成为新的居家生活趋势,相信未来会继续主导市场,大受在新加坡工作的马国人和新加坡人欢迎。

目前,在柔南推出的新楼盘,平均售价从2011年时每平方尺250令吉至400令吉,劲扬至目前的300至1000令吉,主要视地点和景点而定。

WTW指出,各发展商新推的楼盘,都获得不俗的承接力,推介后认购率有50%至90%。

尽管高楼住宅市场自2011年就没有增加供应量,但WTW预计,接下来几年估计会有1万6621个新单位。

“换言之,目前只有2万8190个单位的公寓,供应短期内会增加59%。”

数据显示,公寓单位的二手转售价,去年涨至每平方尺400令吉以上,2011年时每平方尺只售260令吉。

为了吸引购屋者,发展商们也提供一些优惠,除了低头期、免律师费,也包括额外福利如提供发展商承担利息计划(DIBS)等。

去年稍缓成交值167亿

柔州产业市场去年仍稍微放缓,全年共有4万9296宗交易,总值167亿7000万令吉,同比2011年分别下降6.9%和1.8%。

2012年有不少重量级的交易,包括位于新山市区的武吉明里南大厦(menara bukit meldrum)、3个购物商场包括金马扬广场、哥打丁宜广场部分及麻坡K mall、1间峇株巴辖的Silver Inn酒店、哥打丁宜的Ramunia beach别墅,总交易值2亿2947万令吉。

另有9片位于哥打丁宜、礼让、龙引、亚依淡地等地区的土地进行转手交易,交易总值6亿6210万令吉。

店屋二手价升24%

店屋是支撑社区的一环,柔佛新推店屋计划或二手店屋身价,去年分别上扬了20%及24%。

柔佛去年第3季的双层至3层半店屋供应达2万5555间,当中约55%兴建中的种类是2层及5层半格局。

WTW报告显示,去年店屋的成交价比2011年上扬至少20%,达到每平方尺约260令吉。

大学城店屋涨16%“例如柔佛再也每单位售价53万令吉,或均价230令吉;NusaBestari均价285令吉,每单位售83万令吉。”

柔州一些地区的店屋需求较高,如大学城单层店屋价格增长了16.3%,双层店屋价格也增长14.4%。

实达英达花园的店屋,也因内政部大厦启用后,身价快速增长了16.6%,二手价可达75万令吉。

福林园及实达英达花园也因邻近购物广场及双威学院,因此分别增长25%及14%,二手价分别介于30万至41万2000令吉及54万8000令吉至60万令吉。

4层以上店屋滞销

WTW指出,建竣滞销的店屋主要是4层至4层半的单位。

报告说,推出市场超过半年未售出的滞销房屋,共有2552个单位,估值6亿6243万令吉,不过同比2011年减少31.2%。

“已推介但未销售及兴建的房屋,比2011年减少10.7%,共2784间。”

未售房屋增33%

报告统计说,兴建中却还没卖出的单位共9241,同比2011年的6910间单位增加了33.7%。排屋单位占了1491间。

同样的情况也反映在店屋上,滞销的店屋单位同比2011年减少25.6%,达1973间;在兴建中未售出单位也减少至1392间,未兴建且未售卖的店屋单位则有354间,同比2011年减少了44.7%。

还在兴建却还未售出的店屋则以双层至两层半单位居多。工厂单位则有133间单位滞销,比2011年增加了22%。

办公楼租金稳定

2012年的办公楼租赁率也有小幅度增长,从2011年的76%增长至76.4%,金融和商业服务领域仍是主要需求来源。

市中心办公室每月租金介于每平方尺2.50令吉至3.50令吉;市郊租金则介于1.60令吉至2.50令吉。

WTW预计,在经济表现良好的前提下,2013年的租金行情会持续平稳。

利好包括Frost&Sullivan在努沙再也开设该公司印度之外,亚太区最大的办公总部,该公司之前透露说,也计划在依斯干达特区投资5亿令吉,雇用800人。

整体上,柔佛现有的办公室单位供应维持在870万平方尺,二手交易量占少数,交易价介于每平方尺200令吉至300令吉。

Medini建最高双子楼

去年,柔佛的办公楼市场相当热闹,首先Ra Ta置地在去年下半年获得批准,在Medini北部兴建30层高的双子办公大厦,总面积75万平方尺。

“2015或2016年建竣后,这将是当地最高的建筑。”

另外,Daiman产业装修了Landmark大厦,使整16万3339平方尺的办公大楼焕然一新,目前已租出约80%,租金每平方尺2.50令吉。

至于新计划,DetikHartamas去年7月宣布,在奥斯汀高原花园兴建的Manhattan SOVO,以每平方尺460令吉的售价,已全数售出。

这项商住大厦共有306个单位,面积介于646至1292平方尺。

商场零售单位租金两极化

商场零售单位租赁率从2009年来,就保持在70%以上;租金方面有人大幅起租,同时间也有商场减租来诱客。

相信随着北干那那的宜康省、One昔加末广场、大吉市场和玛迪尼广场的投入运作,可租赁的单位空间从原本的4万2049平方米增至4万4387平方米。

租金涨2倍

在未来几年,零售单位市场有一些新变化,包括KSL综合城在首个为期两年租约到期后,提出在2013年租金增加50%至200%,相信会令一些租户重新寻找店铺。

淡杯安莎娜广场二楼至四楼的租金也调高了9.1%至10.5%。

不过,也有一些广场调低租金诱客,例如位于古来的综合广场(Centre Point)是一例,峇株巴辖高峰城也减少第一层租金50%、居銮福联广场也因扩建装修期间也把租金降低5.9%至9.1%。

位于黄亚福街的敦阿都拉萨大厦工程于去年10月复工,兴建一座3层楼购物广场,零售单位面积达16万平方尺。

在吉隆坡成功发展谷中城美佳广场的怡保花园机构(IGB),也在去年5月推介,在东部疏散大道附近兴建一个拥有200万令吉的购物商场。

此外,废置多年的金马扬广场终于通过公开招标被WCT置地买下,并开始翻新工作。

柔州下半年更亮眼

新酒店列队登场

在酒店业方面,目前新山有三星级至5星级酒店,共5517间客房,相信将随着一些酒店今年竣工后有所增加。

目前,新山的五星级酒店有5间,4星级酒店共3间,三星级酒店则有11间。

WTW的报告指出,新山酒店平均房价为151令吉,住客率也从前年的56%上升至2012年的65%。

“三星级至五星级酒店住客率属中等,仅45.1%,比全国平均住客率54.5%还低。”

同时,新的酒店发展也正在如火如荼展开,例如大马发展集团也在去年5月和希尔顿酒店签署协议,将位于新山市区的Landmark广场改造成希尔顿逸林酒店(Hilton double tree),该酒店将会在2014年全面运作。

另外,Plenitude Tebrau也计划在宏艺花园,打造一家精品酒店。

Southkey Properties也将在东部疏散大道附近兴建有249间客房的三星级酒店。

乐高乐园和公主港室内主题乐园去年9月及11月投入运作,再加上和丽园水上主题公园正在兴建,相信未来游客人数将增加。

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